空き家の売却方法は？古家付き・更地・税の特例を解説

「相続した実家、住む予定もないし、いっそ売ってしまいたい。でも、古い家のまま売れるの？取り壊してからの方がいいの？」。おひとりさまが空き家を手放すとき、最初につまずくのが「どう売るか」です。売り方で手取り額も手間も変わります。

空き家の売却には、古家付きで売るか更地にするか、仲介か買取か、といった選択肢があります。相続した空き家には税の特例が使える場合も。この記事では、売却の方法と流れ、費用と税金、売れにくい空き家の対処を整理します。

🦉ナビちゃんより
こんにちは、案内役のフクロウ、ナビです。空き家の売却は「方法選び」が肝心なんです。あわてて動くと、もらえたはずの控除を逃すことも。順番に見ていきましょうね、ホッホッ。

空き家を売る方法は？

空き家を売る方法は、大きく分けて「仲介で買主を探す」か「不動産会社に買い取ってもらう」かの2つです。

買取価格は相場の6〜8割程度になることが多く、高く売りたいなら仲介、急いで現金化したい・遠方で管理が難しいなら買取です。

売却の方法	メリット	注意点
仲介	相場に近い価格で売りやすい	買主が見つかるまで時間がかかる
買取	早く確実に手放せる	価格が相場より下がりやすい

古家付きと更地、どちらで売るのが得？

まずは古家付きのまま売り出すことを検討するのがおすすめです。

更地にすると解体費がかかるうえ、土地の固定資産税の軽減(住宅用地特例)が外れ、翌年から税負担が上がることがあります。一方、古家付きで売り出せば、買主がリフォームや建て替えを前提に買うこともあります。立地と状態しだいなので、不動産会社に相談して決めましょう(解体費は家じまいの費用の記事、解体で税が上がるしくみは空き家の固定資産税の記事で解説)。

空き家売却の流れは？

空き家の売却は、相続登記から引き渡しまで、おおむね次の流れで進みます。

1. 名義を自分に変える(相続登記)
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 媒介契約を結び、売り出す(仲介の場合)
4. 買主と売買契約を結ぶ
5. 決済・引き渡し、確定申告

相続登記は2024年4月から義務化され、相続を知った日から原則3年以内に申請しないと過料の対象になり得ます。登記が済まないと売却に進めないため早めに手続きしましょう。

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空き家を売ると税金の特例はある？

相続した空き家を売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特別控除がある場合があります。「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」と呼ばれるものです。

ただし対象は1981年5月31日以前に建てられた家屋などで、「一定の耐震基準を満たすか取り壊して売る」「相続開始から一定期間内かつ2027年12月末までの売却」といった細かい要件があり、該当しないこともあります。さらに令和6年(2024年)以降の売却では、相続人が3人以上の場合の控除額が1人あたり最高2,000万円に変わります。最新の要件は国税庁で確認し、適用の可否は税理士や税務署に必ず相談してください。控除しても利益が残れば、譲渡所得税がかかります。

税金・費用の項目	内容(2026年時点)
相続空き家の3,000万円特別控除	要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除(要件は細かい)
譲渡所得税	控除後も利益が残れば、その利益に課税される
仲介手数料	売買価格×3%+6万円＋消費税が上限(価格400万円超の場合)

空き家売却にかかる費用は？

売却には、主に仲介手数料・税金・登記関連の費用がかかります。

仲介手数料の上限は法律で決まっており、売買価格が400万円を超えるときは「売買価格×3%+6万円＋消費税」です。1,000万円で売れた場合の上限は約39万6,000円(税込)。このほか登録免許税や司法書士報酬、印紙税などもかかり、解体や残置物処分をするなら、その費用も加わります。

売れない空き家はどうすればいい？

なかなか売れない空き家は、価格や売り方を見直すか、買取・自治体の空き家バンクなど別の出口を検討します。

長く売れない原因は、価格が相場より高い、立地の需要が弱い、建物の傷みが激しい、などです。まず複数社に査定し直してもらい、価格が市場に合っているか確認しましょう。動かなければ、買取や市町村の「空き家バンク」への登録が選択肢です。国への引き取り制度(相続土地国庫帰属制度)もありますが、要件や費用があるため専門家に相談して判断してください。

よくある質問

Q. 空き家は古いままでも売れますか？
A. 売れる場合があります。古い家でも「古家付き土地」として売り出せば、買主がリフォームや建て替えを前提に購入することがあります。更地にすると解体費がかかり税が上がることもあるため、まずは古家付きで売り出すのがおすすめです。

Q. 相続した空き家を売ると税金が安くなりますか？
A. 要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が使える場合があります。ただし要件が細かく該当しないこともあるため、国税庁の情報を確認のうえ税理士や税務署に相談してください。

Q. 仲介と買取はどちらを選べばいいですか？
A. 少しでも高く売りたいなら仲介、早く確実に手放したいなら買取が向いています。仲介は相場に近い価格で売れやすい反面時間がかかり、買取は価格が下がりやすい一方で短期間に現金化できます。

Q. 空き家の売却にはどんな費用がかかりますか？
A. 主に仲介手数料、税金、登記関連の費用です。仲介手数料は売買価格400万円超なら「売買価格×3%+6万円＋消費税」が上限で、譲渡所得税や登録免許税などもかかります。

Q. 空き家がなかなか売れないときはどうすればいいですか？
A. まず複数社に査定し直してもらい、価格が相場に合っているか確認しましょう。動かなければ、買取への切り替えや市町村の「空き家バンク」への登録が選択肢です。極端に需要がなければ国庫帰属制度も検討します。

🦉ナビちゃんからひとこと
あせって更地にする前に、まずは古家付きのまま査定してもらうのがコツなんです。税の特例も、使えるかは早めに専門家へ。順番をまちがえなければ、空き家はちゃんと手放せますからね。ホッホッ。

まとめ｜売り方と税の特例を確認し、順番をまちがえずに

空き家の売却は、仲介か買取か、古家付きか更地かを見極めることから始まります。相続した空き家には3,000万円の特別控除が使える場合がありますが、要件が細かく該当しないこともあるため、国税庁で確認し税理士や税務署に相談してください。

大切なのは、動く順番をまちがえないことです。相続登記をすませ、複数社に査定してもらい、税の特例を確認してから売り出しましょう。全体の進め方は生前整理のピラー記事、税負担は空き家の固定資産税の記事、費用は家じまいの費用の記事もご覧ください。