おひとりさまの不動産相続｜誰に渡る？評価・対策をやさしく解説

「持ち家がある自分が亡くなったら、この家は誰のものになるんだろう」。おひとりさまにとって、不動産は終活でいちばん扱いに迷う財産です。預貯金と違って分けにくく、金額も大きいため、放っておくと残された人を困らせます。

不動産は、渡したい相手がいるなら遺言が要り、相続人がいなければ最終的に国へ向かいます。さらに評価次第で相続税にも関わります。この記事では、おひとりさまの不動産が誰に渡るか、評価のしくみ、生前にやっておく対策を整理します。税や登記は専門的なため、具体的な判断は専門家に確認してください。読み終わるころには、自分の家をどうするかの方向が見えてきます。

🦉ナビちゃんより
こんにちは、案内役のフクロウ、ナビです。不動産は「分けられない・大きい・手続きが多い」の三重苦になりがち。でも先に方向を決めておけば大丈夫。一緒に整理しましょうね。ホッホッ。

おひとりさまの不動産は誰に相続される？

不動産も預貯金と同じく相続財産で、法定相続人がいればその人へ、いなければ遺言がない限り最終的に国へ向かう流れになります。

配偶者も子もいないおひとりさまの場合、親、いなければ兄弟姉妹(その子=甥姪)が法定相続人になります。相続人がいる限り、その人が相続放棄をしない限りは引き継がれます。相続人が誰もいない場合は、所定の手続きを経て、最終的に国庫に帰属します。

「お世話になった人に家を遺したい」「売って団体に寄付したい」という希望があるなら、相続人の有無に関わらず、遺言書が必要です。不動産は金額が大きいだけに、行き先を決めておく意味が特に大きい財産です。

不動産の相続税の評価はどう決まる？

不動産は、預貯金のように額面ではなく、決められた方法で評価した金額で相続税の計算に使われます。

土地は「路線価」など、建物は「固定資産税評価額」をもとに評価するのが基本です。一般に、実際の売買価格よりやや低めに評価される傾向があります。とはいえ、不動産は金額が大きいため、これだけで相続税の基礎控除(3,000万円＋600万円×法定相続人の数)を超えることもあります。

なお、一定の要件を満たす自宅の土地には、評価を大きく下げる特例(小規模宅地等の特例)がありますが、適用要件は複雑です。評価や税額の判断は、必ず税理士に確認してください。この記事は考え方の概要にとどめます。

不動産は売る・遺す・寄付する、どれがいい？

おひとりさまの選択肢は、大きく「遺す」「売る」「寄付する」の3つです。

選択肢	向いているケース
遺す(遺言で指定)	渡したい特定の人がいる
売る(生前または死後に売却)	使う予定がなく、現金化して活用・分配したい
寄付する	縁のある団体などに役立ててほしい

使う予定がなく、特に渡したい相手もいないなら、生前に売却して現金にしておくと、相続も分けやすく、空き家リスクも避けられます。特定の人や団体に渡したいなら遺言書で指定します。いずれにせよ、「決めずに放置」がいちばん困る結果になります。

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不動産相続で生前にやっておくことは？

備えの基本は、「権利関係の確認」「行き先の決定」「相続登記への理解」です。

• 登記簿で名義と権利関係を確認しておく(共有になっていないか等)
• 渡したい相手がいれば遺言書を作成する
• 使わないなら生前売却も検討する
• 相続した不動産は相続登記が必要(2024年から義務化)
• 評価や税は税理士に相談して見通しを立てる

とくに、相続で取得した不動産の名義変更(相続登記)は2024年から義務化されています。自分が誰かから相続した不動産を放置していないかも、この機会に確認しましょう。不動産は手続きが多いので、司法書士や不動産会社、税理士に分けて相談すると進めやすくなります。

よくある質問

Q. おひとりさまの不動産は誰に相続されますか？
A. 法定相続人(親、いなければ兄弟姉妹や甥姪)がいればその人へ、相続放棄しない限り引き継がれます。相続人が誰もいない場合は、遺言がない限り最終的に国庫に帰属します。特定の人や団体に渡したいなら遺言書が必要です。

Q. 不動産の相続税の評価はどう決まりますか？
A. 土地は路線価など、建物は固定資産税評価額をもとに評価します。実際の売買価格よりやや低めになる傾向ですが、金額が大きく基礎控除を超えることもあります。自宅には評価を下げる特例もありますが要件が複雑なので、税理士に確認しましょう。

Q. 使わない持ち家はどうすればいいですか？
A. 渡したい相手がいなければ、生前に売却して現金化しておくと、相続が分けやすく空き家リスクも避けられます。特定の人や団体に渡したいなら遺言書で指定します。「決めずに放置」が最も困る結果になるため、早めに方向を決めましょう。

Q. 相続した不動産の名義変更はしないとダメですか？
A. 相続登記は2024年から義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から一定期間内の手続きが必要で、正当な理由なく放置すると過料の対象になる場合があります。手続きは司法書士に依頼すると確実です。

Q. 不動産を団体に寄付できますか？
A. 遺言で寄付(遺贈)を指定する方法があります。ただし、不動産での寄付は受け入れ先が限られたり、現金化を求められたりすることがあります。寄付を希望する場合は、受け入れ条件を生前に確認し、遺言や遺言執行者の設計を専門家に相談しましょう。

🦉ナビちゃんからひとこと
不動産は「いつか考える」を続けると、空き家になって誰かを困らせます。使う予定がないなら、元気なうちに売る・遺す・寄付するの方向だけでも決めておくと、ぐっと楽になりますよ。ホッホッ。

まとめ｜放置せず、行き先と登記を早めに決めよう

おひとりさまの不動産は、相続人がいればその人へ、いなければ遺言がない限り国庫へ向かいます。渡したい相手がいるなら遺言書が必須です。評価次第で相続税にも関わり、金額が大きいため基礎控除を超えることもあります。

選択肢は「遺す・売る・寄付する」。使う予定がなければ生前売却も有効です。相続した不動産は2024年義務化の相続登記を忘れずに。評価・税は税理士へ。費用・お金のピラー記事(おひとりさまの終活費用)や相続税の記事もあわせてご覧ください。